Hợp đồng cho thuê đất phục vụ dự án năng lượng tái tạo là văn bản thỏa thuận về việc sử dụng quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép để triển khai các dự án như điện mặt trời, điện gió, điện sinh khối, điện rác hoặc các công trình năng lượng tái tạo khác. Đây là loại hợp đồng có tính chất đặc thù vì dự án thường có thời gian đầu tư dài, diện tích sử dụng lớn và liên quan đồng thời đến đất đai, xây dựng, môi trường, đấu nối và vận hành công trình năng lượng. Mẫu Hợp Đồng dưới đây tập trung vào các nội dung cần thiết như vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, tiền thuê, quyền xây dựng, đường tiếp cận, hành lang tuyến, hệ thống điện, giải phóng mặt bằng, chấm dứt và hoàn trả đất.

Hợp đồng cho thuê đất phục vụ dự án năng lượng tái tạo là gì?

Đây là thỏa thuận giữa bên có quyền cho thuê hợp pháp và bên thuê về việc sử dụng diện tích đất để thực hiện các hoạt động phục vụ dự án năng lượng tái tạo.

Đối tượng sử dụng có thể phục vụ:

• Dự án điện mặt trời;
• Dự án điện gió;
• Dự án điện sinh khối;
• Dự án điện từ chất thải;
• Công trình lưu trữ năng lượng;
• Trạm biến áp;
• Hệ thống đấu nối;
• Đường nội bộ;
• Khu vực vận hành và bảo dưỡng;
• Công trình phụ trợ của dự án.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng hợp đồng dân sự giữa các bên không tự thay thế các thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường hoặc các thủ tục chuyên ngành khác mà dự án phải thực hiện.

Khi nào nên ký hợp đồng?

Hợp đồng có thể được sử dụng khi nhà đầu tư cần xác lập quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận sử dụng đất phục vụ dự án trong phạm vi pháp luật cho phép.

Các trường hợp thường gặp:

• Thuê đất để khảo sát, chuẩn bị dự án;
• Thuê đất phục vụ nhà máy điện mặt trời;
• Thuê đất phục vụ dự án điện gió;
• Thuê đất xây dựng trạm biến áp;
• Thuê đất làm công trình phụ trợ;
• Thuê đất làm đường nội bộ;
• Thuê khu vực đặt thiết bị lưu trữ năng lượng;
• Thuê đất cho dự án năng lượng kết hợp nông nghiệp khi đáp ứng điều kiện pháp luật.

Đối với dự án quy mô lớn, các bên nên rà soát hình thức sử dụng đất phù hợp trước khi ký hợp đồng.

Kiểm tra quyền sử dụng đất trước khi ký

Đây là bước quan trọng nhất.

Bên thuê nên kiểm tra:

• Người có quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nếu có;
• Diện tích;
• Số thửa;
• Tờ bản đồ;
• Mục đích sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng;
• Tình trạng thế chấp;
• Tranh chấp;
• Hạn chế quyền;
• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
• Khả năng thực hiện dự án trên khu đất.

Không nên chỉ dựa vào thông tin do bên cho thuê cung cấp mà không kiểm tra hồ sơ pháp lý.

Đất thuê phải phù hợp với dự án

Dự án năng lượng tái tạo thường cần diện tích lớn và thời gian khai thác dài.

Do đó, hợp đồng nên xác định rõ:

• Diện tích cần sử dụng;
• Khu vực xây dựng công trình chính;
• Khu vực đặt thiết bị;
• Đường tiếp cận;
• Khu vực bảo dưỡng;
• Tuyến cáp;
• Khu vực trạm biến áp;
• Hành lang kỹ thuật;
• Khu vực phục vụ vận hành.

Nếu dự án chưa được xác định chính xác ranh giới tại thời điểm ký, nên có cơ chế điều chỉnh diện tích theo hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thời hạn thuê

Dự án năng lượng thường có vòng đời dài nên thời hạn thuê là điều khoản cần đặc biệt chú ý.

Hợp đồng cần ghi:

• Ngày bắt đầu;
• Ngày kết thúc;
• Thời gian chuẩn bị đầu tư;
• Thời gian xây dựng;
• Thời gian vận hành;
• Cơ chế gia hạn.

Nếu dự án được gia hạn thời gian hoạt động, các bên cũng nên quy định cơ chế gia hạn thời gian sử dụng đất tương ứng trong phạm vi pháp luật cho phép.

Tiền thuê đất

Hai bên cần phân biệt giữa:

Tiền thuê theo hợp đồng giữa các bên và nghĩa vụ tài chính về đất đối với Nhà nước.

Tùy mô hình giao dịch, cần xác định rõ khoản tiền mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê và các nghĩa vụ tài chính khác thuộc trách nhiệm của chủ thể nào.

Giá thuê có thể tính:

• Theo m²/năm;
• Theo toàn bộ khu đất;
• Theo giai đoạn;
• Theo công suất dự án;
• Theo doanh thu;
• Hoặc kết hợp nhiều phương thức.

Giai đoạn chuẩn bị dự án

Dự án năng lượng tái tạo có thể cần thời gian khảo sát, xin chấp thuận, lập hồ sơ và hoàn thiện thủ tục trước khi xây dựng.

Hợp đồng nên có cơ chế xử lý trường hợp:

• Dự án chưa được chấp thuận;
• Không đạt điều kiện đầu tư;
• Không được phép sử dụng khu đất cho mục đích dự kiến;
• Không được đấu nối;
• Phải điều chỉnh quy hoạch;
• Diện tích thực tế khác với dự kiến.

Nếu dự án không thể triển khai do nguyên nhân pháp lý khách quan, điều khoản về tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng cần được quy định rõ.

Quyền xây dựng và lắp đặt thiết bị

Nếu bên thuê được phép triển khai dự án trên đất, hợp đồng nên ghi rõ phạm vi được lắp đặt:

• Tấm pin mặt trời;
• Tuabin gió;
• Nhà điều hành;
• Trạm biến áp;
• Hệ thống lưu trữ;
• Cột, móng;
• Đường nội bộ;
• Cáp điện;
• Hệ thống giám sát;
• Công trình phụ trợ.

Việc xây dựng vẫn phải tuân thủ hồ sơ và điều kiện pháp lý tương ứng.

Đường đi và quyền tiếp cận

Đây là vấn đề thường bị bỏ sót.

Bên thuê cần bảo đảm có quyền tiếp cận khu đất để:

• Khảo sát;
• Thi công;
• Vận chuyển thiết bị;
• Vận hành;
• Bảo trì;
• Sửa chữa;
• Tháo dỡ công trình.

Nếu đường vào đi qua đất của bên thứ ba, cần xác định cơ chế bảo đảm quyền tiếp cận trước khi dự án triển khai.

Hệ thống điện và hành lang kỹ thuật

Dự án có thể cần tuyến cáp hoặc đường dây đi qua nhiều khu vực.

Hợp đồng nên quy định:

• Vị trí tuyến;
• Quyền thi công;
• Quyền kiểm tra;
• Quyền sửa chữa;
• Quyền bảo trì;
• Trách nhiệm khắc phục mặt bằng;
• Chi phí liên quan.

Không nên coi quyền sử dụng khu đất chính đồng nghĩa với việc bên thuê đương nhiên có quyền sử dụng mọi khu vực xung quanh.

Trách nhiệm giải phóng mặt bằng

Hợp đồng cần xác định rõ:

• Đất đã sạch hay chưa;
• Ai chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng;
• Ai chịu chi phí bồi thường;
• Thời điểm bàn giao;
• Cách xử lý phần diện tích chưa bàn giao;
• Trách nhiệm nếu không thể bàn giao đúng hạn.

Đây thường là một trong những điều kiện ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án.

Môi trường và an toàn

Bên thuê chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ thuộc phạm vi dự án của mình về:

• Môi trường;
• An toàn lao động;
• Phòng cháy, chữa cháy;
• Quản lý chất thải;
• Thi công;
• Vận hành công trình.

Khi dự án kết thúc, cần có phương án xử lý thiết bị và hoàn trả mặt bằng phù hợp với nghĩa vụ pháp lý.

Hồ sơ cần chuẩn bị

Bên cho thuê

• Giấy tờ định danh hoặc hồ sơ pháp lý;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ tài sản gắn liền với đất nếu có;
• Sơ đồ, thông tin thửa đất;
• Thông tin quy hoạch liên quan;
• Văn bản ủy quyền nếu có.

Bên thuê

• Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp;
• Hồ sơ dự án;
• Phương án sử dụng đất;
• Thông tin nhà đầu tư;
• Phương án kỹ thuật sơ bộ;
• Hồ sơ môi trường nếu đã có;
• Hồ sơ đầu tư và xây dựng liên quan.

Cách soạn hợp đồng cho thuê đất phục vụ dự án năng lượng tái tạo

Khi sử dụng Hệ thống Mẫu Hợp Đồng, nên thực hiện:

Bước 1: Kiểm tra quyền sử dụng đất và quyền cho thuê.

Bước 2: Kiểm tra mục đích sử dụng và tình trạng pháp lý của đất.

Bước 3: Xác định diện tích, ranh giới và vị trí.

Bước 4: Xác định công trình, thiết bị dự kiến triển khai.

Bước 5: Thỏa thuận thời hạn thuê và các giai đoạn của dự án.

Bước 6: Xác định tiền thuê, đặt cọc và cơ chế điều chỉnh.

Bước 7: Quy định quyền tiếp cận, đường đi và hành lang kỹ thuật.

Bước 8: Phân định trách nhiệm giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và xây dựng.

Bước 9: Quy định xử lý khi dự án không được phê duyệt hoặc không thể triển khai.

Bước 10: Quy định rõ phương án tháo dỡ công trình và hoàn trả mặt bằng khi chấm dứt.

Mẫu hợp đồng cho thuê đất phục vụ dự án năng lượng tái tạo

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHO THUÊ ĐẤT PHỤC VỤ DỰ ÁN NĂNG LƯỢNG TÁI TẠO

Số: ……/HĐT-DA

Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại …………………………, chúng tôi gồm:

BÊN CHO THUÊ – BÊN A

Họ và tên/Tên tổ chức: ………………………………………………………
CCCD/Mã số doanh nghiệp: …………………………………………………
Địa chỉ: …………………………………………………………………………
Điện thoại: ……………………………………………………………………
Đại diện: ………………………………………………………………………

BÊN THUÊ – BÊN B

Tên doanh nghiệp: ……………………………………………………………
Mã số doanh nghiệp: …………………………………………………………
Trụ sở: …………………………………………………………………………
Đại diện: ………………………………………………………………………
Chức vụ: ………………………………………………………………………
Điện thoại: ……………………………………………………………………

Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng với các điều khoản sau:

Điều 1. Đối tượng và phạm vi thuê

Bên A đồng ý cho Bên B sử dụng/thuê khu đất tại:

…………………………………………………………………………………

Diện tích dự kiến: …………… m².

Thửa đất số: ……………
Tờ bản đồ số: ……………
Địa chỉ: ……………………

Mục đích sử dụng theo hồ sơ pháp lý: ………………………………………

Mục đích dự kiến của Bên B:

…………………………………………………………………………………

Ranh giới khu đất được xác định theo sơ đồ tại Phụ lục …… của hợp đồng.

Điều 2. Mục đích sử dụng đất

Bên B sử dụng khu đất để thực hiện dự án:

…………………………………………………………………………………

Các hạng mục dự kiến gồm:

• ……………………………………………;
• ……………………………………………;
• ……………………………………………;
• …………………………………………….

Bên B chỉ được triển khai công trình trong phạm vi và theo các điều kiện pháp lý được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Điều 3. Thời hạn thuê

Thời hạn thuê:

…………… năm/tháng.

Từ ngày ……/……/…… đến ngày ……/……/……

Thời hạn được điều chỉnh/gia hạn theo:

…………………………………………………………………………………

Việc gia hạn phải phù hợp với quy định pháp luật về đất đai và tình trạng pháp lý của dự án.

Điều 4. Bàn giao đất

Bên A bàn giao khu đất vào ngày ……/……/……

Tình trạng bàn giao:

[ ] Đã hoàn tất giải phóng mặt bằng.
[ ] Chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng.
[ ] Khác: …………………………

Hai bên lập biên bản bàn giao và xác nhận mốc giới thực tế.

Điều 5. Giá thuê

Giá thuê:

…………………… đồng/m²/năm.

Hoặc:

…………………… đồng/năm cho toàn bộ khu đất.

Tổng giá trị dự kiến:

…………………… đồng.

Cơ chế điều chỉnh giá:

…………………………………………………………………………………

Điều 6. Tiền đặt cọc

Bên B đặt cọc:

…………………… đồng.

Tiền đặt cọc được xử lý trong các trường hợp:

…………………………………………………………………………………

Nếu dự án không thể triển khai do nguyên nhân pháp lý không thuộc lỗi của Bên B, việc hoàn trả tiền đặt cọc được thực hiện theo:

…………………………………………………………………………………

Điều 7. Thanh toán

Bên B thanh toán tiền thuê:

[ ] Hàng năm
[ ] Theo quý
[ ] Theo giai đoạn
[ ] Phương thức khác: …………………

Thời điểm thanh toán:

…………………………………………………………………………………

Điều 8. Quyền khảo sát và chuẩn bị dự án

Trong thời gian chuẩn bị dự án, Bên B được thực hiện các hoạt động khảo sát, đo đạc, đánh giá hiện trạng trong phạm vi pháp luật cho phép.

Bên B phải hạn chế thiệt hại đối với đất, tài sản và hoạt động của Bên A hoặc bên thứ ba.

Điều 9. Quyền xây dựng và lắp đặt

Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý cần thiết, Bên B được triển khai các hạng mục thuộc dự án trong phạm vi được phép, gồm:

…………………………………………………………………………………

Bên B tự chịu trách nhiệm về thiết kế, thi công, an toàn và các thủ tục thuộc phạm vi dự án.

Điều 10. Quyền tiếp cận và đường giao thông

Bên B được sử dụng:

…………………………………………………………………………………

để phục vụ việc khảo sát, xây dựng, vận hành, bảo trì và tháo dỡ công trình.

Nếu cần sử dụng đường đi qua khu đất của bên thứ ba, Bên B có trách nhiệm thực hiện các thỏa thuận cần thiết theo quy định pháp luật.

Điều 11. Hệ thống điện và công trình đấu nối

Bên B được thực hiện các công việc liên quan đến hệ thống điện, cáp, trạm biến áp và công trình đấu nối trong phạm vi được phép.

Vị trí dự kiến:

…………………………………………………………………………………

Chi phí do Bên ……… chịu.

Điều 12. Giải phóng mặt bằng

Trách nhiệm giải phóng mặt bằng thuộc về:

…………………………………………………………………………………

Chi phí:

…………………………………………………………………………………

Thời hạn hoàn thành:

…………………………………………………………………………………

Điều 13. Nghĩa vụ tài chính

Các khoản thuế, phí và nghĩa vụ tài chính liên quan đến hoạt động thuê, sử dụng đất và dự án được phân định như sau:

Bên A: …………………………………………………………………………

Bên B: …………………………………………………………………………

Việc phân định nghĩa vụ giữa hai bên không làm thay đổi nghĩa vụ mà pháp luật quy định trực tiếp cho từng chủ thể.

Điều 14. Môi trường và an toàn

Bên B chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ về môi trường, an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy và các yêu cầu chuyên ngành thuộc phạm vi dự án.

Bên B phải xử lý chất thải và khắc phục thiệt hại môi trường do hoạt động của mình gây ra theo quy định.

Điều 15. Quyền và nghĩa vụ của Bên A

Bên A có quyền:

• Nhận tiền thuê;
• Kiểm tra việc sử dụng đất;
• Yêu cầu Bên B sử dụng đúng phạm vi;
• Yêu cầu khắc phục hành vi gây thiệt hại cho đất hoặc tài sản.

Bên A có nghĩa vụ:

• Bàn giao đất theo thỏa thuận;
• Cung cấp hồ sơ thuộc phạm vi của mình;
• Không cản trở trái thỏa thuận đối với việc sử dụng hợp pháp của Bên B.

Điều 16. Quyền và nghĩa vụ của Bên B

Bên B có quyền sử dụng khu đất trong phạm vi hợp đồng và điều kiện pháp luật.

Bên B có nghĩa vụ:

• Thanh toán đúng hạn;
• Sử dụng đất đúng mục đích;
• Tuân thủ pháp luật;
• Bảo vệ đất và tài sản;
• Không chuyển giao quyền thuê trái thỏa thuận;
• Thực hiện thủ tục dự án thuộc trách nhiệm của mình.

Điều 17. Chuyển giao hoặc cho thuê lại

Bên B không được chuyển giao quyền thuê hoặc cho thuê lại khu đất nếu chưa được Bên A đồng ý và chưa đáp ứng các điều kiện pháp lý có liên quan.

Điều 18. Điều chỉnh diện tích

Trường hợp diện tích chính thức của dự án thay đổi theo hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, hai bên thống nhất điều chỉnh diện tích thuê và tiền thuê tương ứng theo:

…………………………………………………………………………………

Điều 19. Dự án không được triển khai

Nếu dự án không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc không thể triển khai do nguyên nhân pháp lý khách quan, hai bên thực hiện:

…………………………………………………………………………………

Việc xử lý tiền đặt cọc, chi phí khảo sát và các khoản đã thanh toán được xác định theo thỏa thuận này.

Điều 20. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt khi:

• Hết thời hạn;
• Hai bên thỏa thuận;
• Dự án không thể tiếp tục thực hiện;
• Một bên vi phạm nghiêm trọng;
• Đối tượng thuê không còn đủ điều kiện sử dụng;
• Các trường hợp khác theo pháp luật.

Điều 21. Tháo dỡ và hoàn trả mặt bằng

Khi hợp đồng chấm dứt, Bên B có trách nhiệm:

• Tháo dỡ công trình thuộc phạm vi phải tháo dỡ;
• Thu hồi thiết bị;
• Xử lý vật liệu và chất thải;
• Hoàn trả mặt bằng theo thỏa thuận;
• Khắc phục thiệt hại do mình gây ra.

Trường hợp hai bên có thỏa thuận giữ lại công trình, việc xử lý được thực hiện theo:

…………………………………………………………………………………

Điều 22. Bồi thường thiệt hại

Bên gây thiệt hại do lỗi của mình phải chịu trách nhiệm bồi thường theo thiệt hại thực tế, thỏa thuận hợp pháp và quy định pháp luật.

Điều 23. Bất khả kháng

Các bên được xem xét miễn hoặc giảm trách nhiệm trong phạm vi pháp luật cho phép khi nghĩa vụ không thể thực hiện do sự kiện bất khả kháng.

Bên bị ảnh hưởng phải thông báo cho bên còn lại trong thời gian hợp lý.

Điều 24. Giải quyết tranh chấp

Mọi tranh chấp được ưu tiên giải quyết bằng thương lượng.

Nếu thương lượng không thành, tranh chấp được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Điều 25. Điều khoản chung

Các phụ lục, sơ đồ, biên bản bàn giao và văn bản sửa đổi được hai bên ký xác nhận là bộ phận của hợp đồng.

Hợp đồng được lập thành …… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ …… bản.

BÊN CHO THUÊ
(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ)

BÊN THUÊ
(Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ)

Ý kiến của Luật sư Nguyễn Trường Minh

Đối với dự án năng lượng tái tạo, không nên xem hợp đồng thuê đất như một hợp đồng thuê mặt bằng thông thường. Nhà đầu tư cần kiểm tra đồng thời quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng, khả năng triển khai dự án và các quyền tiếp cận cần thiết cho toàn bộ vòng đời công trình.

Đặc biệt, nếu dự án cần đường vận chuyển thiết bị, tuyến cáp, trạm biến áp hoặc các công trình phụ trợ nằm ngoài khu đất chính, những quyền này cần được xác định bằng hồ sơ và thỏa thuận phù hợp ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

Ý kiến của Luật sư Đỗ Bá Thích

Một điểm nên quy định kỹ là trường hợp dự án không được chấp thuận hoặc không thể triển khai. Nếu hợp đồng chỉ quy định thời hạn và giá thuê nhưng không có cơ chế xử lý tình huống này, bên thuê có thể phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính trong khi dự án chưa thể vận hành.

Do đó, nên có điều khoản riêng về điều kiện triển khai, thời gian chuẩn bị, quyền chấm dứt và xử lý tiền đặt cọc, chi phí đã phát sinh.

Hướng dẫn tải và sử dụng Mẫu Hợp Đồng

Bước 1: Tải Mẫu Hợp Đồng và xác định loại dự án năng lượng dự kiến triển khai.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ đất, quyền cho thuê và tình trạng pháp lý của khu đất.

Bước 3: Xác định diện tích, ranh giới, mốc giới và đường tiếp cận.

Bước 4: Xác định các công trình chính, công trình phụ trợ và khu vực kỹ thuật.

Bước 5: Điền thời hạn thuê, giá thuê và tiền đặt cọc.

Bước 6: Quy định quyền khảo sát, xây dựng, vận hành và bảo trì.

Bước 7: Phân định trách nhiệm về giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý, môi trường và an toàn.

Bước 8: Bổ sung điều khoản về tuyến cáp, đường đi và công trình đấu nối nếu có.

Bước 9: Thống nhất cơ chế xử lý nếu dự án không được chấp thuận hoặc phải thay đổi diện tích.

Bước 10: Quy định phương án tháo dỡ, xử lý công trình và hoàn trả mặt bằng khi chấm dứt.

Kết luận

Hợp đồng cho thuê đất phục vụ dự án năng lượng tái tạo là loại hợp đồng có tính chất đặc thù, cần được xây dựng đồng bộ với hồ sơ pháp lý của khu đất và dự án. Những nội dung cần ưu tiên gồm quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng, diện tích, thời hạn, giá thuê, quyền khảo sát và xây dựng, đường tiếp cận, hành lang kỹ thuật, đấu nối, giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và phương án hoàn trả đất.

Một Hợp Đồng Mẫu đầy đủ giúp các bên xác định rõ quyền và nghĩa vụ ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, đồng thời hạn chế rủi ro khi dự án thay đổi quy mô, chậm triển khai hoặc chấm dứt trước thời hạn.