Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là văn bản ghi nhận việc bên mua giao cho bên bán hoặc chủ sở hữu căn hộ một khoản tiền nhằm bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trong tương lai.

Loại hợp đồng này thường được sử dụng trong các trường hợp:

• Mua bán căn hộ chung cư đã có sổ
• Chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ
• Mua căn hộ đang trả góp ngân hàng
• Mua căn hộ từ chủ đầu tư
• Sang nhượng suất mua căn hộ dự án

Trong thực tế, giao dịch căn hộ chung cư thường có giá trị lớn và liên quan đến nhiều thủ tục pháp lý nên việc đặt cọc giúp:

• Giữ căn hộ
• Giữ mức giá đã thỏa thuận
• Cam kết thời gian công chứng hoặc sang nhượng
• Hạn chế việc bán cho người khác

Hiện nay, loại hợp đồng đặt cọc này thường được xây dựng dựa trên:

• Bộ luật Dân sự
• Luật Nhà ở
• Luật Kinh doanh bất động sản
• Các quy định hiện hành liên quan đến giao dịch nhà ở và căn hộ chung cư

Vì sao mua bán chung cư cần hợp đồng đặt cọc rõ ràng?

Nhiều người mua nhà hiện nay chỉ:

• Chuyển khoản giữ căn
• Ký giấy tay đơn giản
• Thỏa thuận qua môi giới

mà chưa kiểm tra kỹ:

• Tình trạng pháp lý căn hộ
• Nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng
• Tình trạng thế chấp ngân hàng
• Điều kiện sang tên

Điều này dễ dẫn đến:

• Không công chứng được
• Chậm bàn giao căn hộ
• Tranh chấp tiền cọc
• Phát sinh chi phí ngoài dự kiến

Một hợp đồng đặt cọc đầy đủ giúp:

• Xác định rõ thông tin căn hộ
• Ràng buộc trách nhiệm các bên
• Quy định thời gian ký hợp đồng mua bán
• Làm căn cứ xử lý phạt cọc
• Hạn chế rủi ro trước khi thanh toán lớn

Các nội dung quan trọng thường gồm:

• Thông tin căn hộ
• Diện tích và mã căn
• Giá chuyển nhượng
• Tiền đặt cọc
• Tiến độ thanh toán
• Tình trạng pháp lý căn hộ
• Nghĩa vụ thuế và phí
• Điều khoản xử lý vi phạm

“Trong giao dịch chung cư, người mua thường tập trung vào giá bán mà quên kiểm tra tình trạng thế chấp và nghĩa vụ tài chính liên quan đến căn hộ.” – Nhận xét từ Hà Thanh Trang

>>> Có thể bạn đang cần: Mẫu hợp đồng góp vốn mua nhà chung cư

Những rủi ro thường gặp khi dùng mẫu hợp đồng miễn phí

Nhiều mẫu miễn phí trên mạng:

• Không phân biệt chung cư đã có sổ và chưa có sổ
• Thiếu điều khoản giải chấp ngân hàng
• Không quy định trách nhiệm phí quản lý và công nợ
• Thiếu cơ chế xử lý khi không công chứng được

Căn hộ đang thế chấp ngân hàng

Một số căn hộ:

• Đang vay ngân hàng
• Chưa giải chấp
• Bị hạn chế giao dịch
• Chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư

Nếu không kiểm tra kỹ:

• Người mua có thể không sang tên được
• Phát sinh tranh chấp kéo dài
• Bị chậm tiến độ giao dịch

Không ghi rõ hiện trạng bàn giao căn hộ

Nhiều hợp đồng chỉ ghi:

• Tên dự án
• Mã căn hộ
• Giá bán

Nhưng không mô tả:

• Nội thất bàn giao
• Hiện trạng sử dụng
• Công nợ phí quản lý
• Thiết bị đi kèm
• Tình trạng sửa chữa thực tế

Điều này khiến người mua khó yêu cầu xử lý khi nhận nhà.

“Đối với căn hộ chung cư, hợp đồng đặt cọc nên ghi nhận rõ hiện trạng căn hộ và trách nhiệm thanh toán các khoản phí còn tồn đọng trước ngày bàn giao.” – Nhận xét từ Nguyễn Văn Hùng

Chắc chắn bạn sẽ cần thêm: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bản tham khảo ngắn gọn - tải miễn phí tại đây

Dưới đây là mẫu Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (Apartment Deposit Agreement) chuẩn pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Mẫu hợp đồng này được thiết kế để bảo vệ tối đa quyền lợi của cả hai bên trong giai đoạn đặt cọc, quy định chi tiết về số tiền cọc, thời hạn ký Hợp đồng mua bán công chứng, chế tài phạt cọc (phạt cọc gấp đôi / mất cọc) và các điều kiện cam kết pháp lý về căn hộ (Sổ hồng, thế chấp ngân hàng, nợ phí dịch vụ).

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(V/v: Mua bán Căn hộ chung cư)

(Số: ……/2026/HĐĐC-CHCC)

Hôm nay, ngày 12 tháng 08 năm 2026, tại địa chỉ: ……………………………………………………, chúng tôi gồm có:

BÊN ĐẶT CỌC (BÊN MUA - BÊN A)

• Họ và tên: Ông/Bà Trần Văn B

• Số CCCD/CMND: 030088xxxxxx do Cục CSQLHC về TTXH cấp ngày …/…/……

• Địa chỉ thường trú: Quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

• Điện thoại: 0988.xxx.xxx - Email: tranvanb@email.com

• (Trường hợp hai vợ chồng cùng đứng tên):

• Vợ/Chồng đi kèm: Bà/Ông Phạm Thị D - Số CCCD: 030191xxxxxx

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN BÁN - BÊN B)

• Họ và tên: Ông/Bà Nguyễn Văn A

• Số CCCD/CMND: 030089xxxxxx do Cục CSQLHC về TTXH cấp ngày …/…/……

• Địa chỉ thường trú: Đường Nguyễn Chánh, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

• Điện thoại: 0912.xxx.xxx - Email: nguyenvana@email.com

• (Trường hợp tài sản chung vợ chồng):

• Đồng sở hữu (Vợ/Chồng): Bà/Ông Lê Thị C - Số CCCD: 030190xxxxxx

• Là chủ sở hữu hợp pháp của Căn hộ chung cư nêu tại Điều 1 theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số …………………… do Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cấp ngày …/…/…… (Số vào sổ cấp GCN: ……………………).

Hai bên cùng thống nhất ký kết Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư với các điều khoản chi tiết sau đây:

ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG ĐẶT CỌC (THÔNG TIN CĂN HỘ CHUNG CƯ)

Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đối với tài sản sau:

1. Thông tin căn hộ:

   • Mã căn hộ: Căn hộ số ……, Tầng ……, Tòa nhà/Tháp ……

   • Thuộc Dự án/Chung cư: Dự án Chung cư cao cấp ……………………

   • Địa chỉ tòa nhà: Số ……, Đường ……………………, Phường/Xã ……………………, Quận/Huyện ……………………, TP. Hà Nội.

2. Diện tích căn hộ:

   • Diện tích sử dụng (Thông thủy): …… m² (Bằng chữ: …………………… square meters).

   • Diện tích sàn xây dựng (Tim tường): …… m².

3. Hiện trạng & Nội thất đi kèm: Căn hộ gồm …… phòng ngủ, …… phòng vệ sinh. Danh mục nội thất, trang thiết bị đi kèm theo căn hộ được quy định chi tiết tại Phụ lục 01 đính kèm Hợp đồng này.

ĐIỀU 2: GIÁ BÁN, SỐ TIỀN ĐẶT CỌC VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

1. Giá chuyển nhượng căn hộ: ……0.000.000 VNĐ (Bằng chữ: …………………………………… đồng Việt Nam).

   • Giá bán trên đã bao gồm toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở và nội thất gắn liền theo thỏa thuận.

   • Mức giá này là cố định và không thay đổi trong suốt quá trình hai bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

2. Số tiền đặt cọc: ……0.000.000 VNĐ (Bằng chữ: …………………………………… đồng Việt Nam) – tương đương khoảng ……% giá trị căn hộ.

3. Hình thức giao nhận tiền cọc: Chuyển khoản qua ngân hàng / Tiền mặt.

   • Thông tin tài khoản nhận cọc của Bên B:

   • Chủ tài khoản: NGUYEN VAN A

   • Số tài khoản: 1903xxxxxxxxx - Ngân hàng Techcombank - Chi nhánh Hà Nội.

   • Giấy xác nhận chuyển tiền/Biên nhận tiền mặt có giá trị chứng minh Bên A đã bàn giao đủ tiền cọc cho Bên B.

4. Xử lý tiền đặt cọc: Khi hai bên tiến hành ký Hợp đồng mua bán công chứng, toàn bộ số tiền đặt cọc nêu trên sẽ được trừ trực tiếp vào Đợt thanh toán 1 của tổng giá trị bán căn hộ.

ĐIỀU 3: THỜI HẠN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN

1. Thời hạn ký Hợp đồng mua bán công chứng:

   • Trong vòng …… ngày kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc này (chậm nhất là ngày …/…/2026), hai bên cam kết sẽ cùng có mặt tại Văn phòng Công chứng do hai bên thống nhất để ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chính thức.

2. Tiến độ thanh toán tiền mua căn hộ dự kiến:

   • Đợt 1 (Khi ký Hợp đồng mua bán công chứng): Bên A thanh toán cho Bên B số tiền ……0.000.000 VNĐ (đã khấu trừ tiền đặt cọc).

   • Đợt 2 (Khi nộp hồ sơ sang tên Sổ hồng & bàn giao nhà): Bên A thanh toán tiếp số tiền ……0.000.000 VNĐ.

   • Đợt 3 (Khi nhận Sổ hồng đã sang tên Bên A): Bên A thanh toán số tiền còn lại là ……0.000.000 VNĐ.

ĐIỀU 4: PHÂN CÔNG NGHĨA VỤ THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ

Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, thuế và chi phí sang tên được phân chia như sau:

• Bên B (Bên Bán) chịu trách nhiệm thanh toán: Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) 2% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng và phí môi giới (nếu có).

• Bên A (Bên Mua) chịu trách nhiệm thanh toán: Lệ phí trước bạ 0,5%, phí thẩm định hồ sơ, phí cấp đổi/sang tên Giấy chứng nhận.

• Phí công chứng Hợp đồng mua bán: Do [Bên A / Bên B / Chia đôi 50-50] chi trả.

ĐIỀU 5: CAM KẾT VÀ BẢO ĐẢM CỦA BÊN BÁN (BÊN B)

Bên B cam kết các nội dung sau, nếu sai phạm sẽ coi như Bên B vi phạm hợp đồng trái luật:

1. Căn hộ hoàn toàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên B, không có bất kỳ tranh chấp, khiếu nại nào về quyền sở hữu.

2. Căn hộ không bị thế chấp tại bất kỳ Ngân hàng/Tổ chức tín dụng nào (hoặc nếu đang thế chấp, Bên B có trách nhiệm tự bỏ chi phí giải chấp và rút Sổ hồng về trước ngày ký Hợp đồng công chứng).

3. Căn hộ không nằm trong diện bị kê biên để thi hành án hoặc bị hạn chế giao dịch theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Bên B có trách nhiệm thanh toán toàn bộ tiền điện, nước, internet, phí dịch vụ quản lý vận hành chung cư và phí bảo trì tính đến thời điểm bàn giao thực tế căn hộ cho Bên A.

ĐIỀU 6: TỘI VI PHẠM HỢP ĐỒNG VÀ CHẾ TÀI PHẠT CỌC

1. Trường hợp Bên A (Bên Mua) từ chối mua căn hộ (Bên A vi phạm):

   • Nếu đến hạn thỏa thuận tại Điều 3 mà Bên A tự ý không tiến hành ký Hợp đồng mua bán công chứng mà không do lỗi của Bên B hoặc sự kiện bất khả kháng, Bên A sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Số tiền cọc này thuộc về Bên B.

2. Trường hợp Bên B (Bên Bán) từ chối bán căn hộ (Bên B vi phạm):

   • Nếu đến hạn thỏa thuận tại Điều 3 mà Bên B tự ý không bán, không ký Hợp đồng mua bán công chứng, hoặc thông tin căn hộ bị sai lệch/vướng tranh chấp/không đủ điều kiện pháp lý để sang tên, Bên B phải hoàn trả 100% tiền đặt cọc + Phạt cọc một khoản tiền tương đương tiền cọc (Phạt cọc gấp đôi - tổng cộng trả lại 200% tiền cọc) cho Bên A.

3. Trường hợp Bất khả kháng:

   • Nếu việc mua bán không thể thực hiện do nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, thay đổi chính sách/quy hoạch của Nhà nước dẫn đến không thể sang tên...), hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên B trả lại 100% tiền cọc cho Bên A và hai bên không ai bị phạt cọc.

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

1. Hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký tên (và nhận đủ tiền cọc).

2. Hai bên cam kết thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các điều khoản trong hợp đồng.

3. Hợp đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị pháp lý như nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 01 bản.

LƯU Ý PHÁP LÝ QUAN TRỌNG KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUNG CƯ

1. Kiểm tra Sổ hồng gốc & CCCD: Trước khi giao tiền cọc, Bên Mua phải đối chiếu Giấy chứng nhận (Sổ hồng) bản gốc với CCCD của Bên Bán. Nếu căn hộ thuộc sở hữu của 2 vợ chồng hoặc nhiều người, tất cả các đồng sở hữu phải cùng ký tên vào Hợp đồng đặt cọc.

2. Xác minh tình trạng Ngân hàng (Giải chấp): Nếu nhà đang thế chấp ngân hàng, trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ: Bên Bán dùng tiền tự có để giải chấp, hoặc hai bên sẽ lập Tài khoản phong tỏa tại Ngân hàng để nộp tiền giải chấp an toàn.

3. Công chứng Hợp đồng Đặt cọc: Theo quy định, Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, nếu số tiền đặt cọc lớn (trên 100 - 500 triệu VNĐ), hai bên nên ra Văn phòng Công chứng làm Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tối đa tính an toàn pháp lý.

4. Ghi rõ Danh mục Nội thất: Cần có Phụ lục mô tả chi tiết các thiết bị gắn liền sẽ để lại (Điều hòa, bếp từ, tủ bếp, sofa, giường tủ...) để tránh tranh chấp khi bàn giao nhà.

Để tránh mất thời gian và công sức soạn cũng như căn chỉnh hợp đồng; hãy tải ngay bản mẫu chuẩn được Luật sư biên soạn kỹ lưỡng của chúng tôi nhé!

So sánh mẫu hợp đồng chuyên sâu và mẫu tải miễn phí

Vì sao nhiều người lựa chọn mẫu tại Mẫu Hợp Đồng?

Mẫu Hợp Đồng hiện cung cấp hệ thống mẫu hợp đồng dành cho:

• Cá nhân mua bán căn hộ
• Nhà đầu tư bất động sản
• Môi giới nhà đất
• Chủ sở hữu căn hộ chung cư
• Giao dịch sang nhượng căn hộ dự án

Khi tải mẫu, người dùng thường nhận được:

• File Word dễ chỉnh sửa
• File PDF tham khảo
• Hướng dẫn điền chi tiết
• Điều khoản cập nhật theo quy định hiện hành
• Nội dung sát thực tế giao dịch căn hộ chung cư

Giải pháp này giúp:

• Giảm rủi ro tranh chấp
• Kiểm soát tốt tiến độ giao dịch
• Tăng tính an toàn trước khi thanh toán số tiền lớn

Hồ sơ cần chuẩn bị khi đặt cọc mua căn hộ chung cư

Thông thường hồ sơ gồm:

• CCCD/Hộ chiếu các bên
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (nếu có)
• Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
• Hồ sơ vay ngân hàng (nếu có)
• Biên lai phí quản lý và phí dịch vụ
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

Ngoài ra nên kiểm tra:

• Tình trạng thế chấp
• Công nợ phí quản lý
• Quy hoạch dự án
• Điều kiện sang tên
• Hiện trạng thực tế căn hộ

Hướng dẫn tải và sử dụng mẫu hợp đồng

Bước 1:

Bấm nút tải mẫu tại trang hợp đồng.

Bước 2:

Quét QR thanh toán hoặc chuyển khoản theo hướng dẫn.
(Lưu ý: giữ nguyên nội dung chuyển khoản để hệ thống xác thực tự động.)

Bước 3:

Sau vài giây, hệ thống sẽ tự động chuyển sang trang tải file.

Bước 4:

Tải xuống:

• File Word
• File PDF
• File hướng dẫn điền hợp đồng

Bước 5:

Điền thông tin theo hướng dẫn hoặc liên hệ tư vấn với các trường hợp:

• Căn hộ chưa có sổ
• Chung cư đang thế chấp ngân hàng
• Mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
• Sang nhượng hợp đồng mua bán
• Giao dịch căn hộ giá trị lớn

Kết luận từ Team biên tập Mẫu Hợp Đồng

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là bước quan trọng giúp các bên kiểm soát rủi ro trước khi thực hiện công chứng hoặc sang nhượng căn hộ. Một mẫu hợp đồng đầy đủ, sát thực tế và cập nhật theo quy định hiện hành sẽ giúp giao dịch minh bạch hơn, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của cả bên mua lẫn bên bán.