Hợp đồng thi công xây dựng [Luật sư biên soạn + mẫu Word,PDF chuẩn mới nhất]

Giai đoạn 2022–2025, hoạt động thi công xây dựng tại Việt Nam diễn ra mạnh mẽ ở các phân khúc nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại – hạ tầng. 

Tuy nhiên, rất nhiều tranh chấp phát sinh do hợp đồng thi công sử dụng mẫu miễn phí, hợp đồng cũ không cập nhật hoặc AI tạo chung chung, không làm rõ phạm vi công việc, đơn giá – khối lượng, phát sinh, tiến độ, nghiệm thu – thanh toán. 

Bước sang giai đoạn 2026–2030, khi quản lý chi phí, kiểm soát chất lượng và trách nhiệm pháp lý ngày càng siết chặt, việc sử dụng Hợp đồng thi công xây dựng được soạn thảo bài bản là điều kiện bắt buộc để triển khai công trình an toàn và hiệu quả.

Tầm quan trọng của Hợp đồng thi công xây dựng

Hợp đồng thi công xây dựng là văn bản pháp lý cốt lõi điều chỉnh quan hệ giữa Chủ đầu tư và Nhà thầu thi công, với vai trò:

• Xác định phạm vi thi công, bản vẽ, tiêu chuẩn kỹ thuật, vật liệu.

• Ràng buộc tiến độ, mốc nghiệm thu, bàn giao công trình.

• Phân định đơn giá, khối lượng, điều chỉnh giá, phát sinh.

• Là căn cứ thanh toán, bảo hành, phạt vi phạm, bồi thường.

Giá trị hợp đồng & bài toán chi phí – rủi ro:

Trên thực tế, giá trị hợp đồng thi công xây dựng thường từ vài trăm triệu đến hàng chục, hàng trăm tỷ đồng, tùy quy mô công trình. 

Trong khi đó, chi phí để tải và sử dụng một mẫu hợp đồng thi công xây dựng chuẩn chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ, nhưng giúp tránh các rủi ro đội vốn, kéo dài tiến độ, tranh chấp khối lượng – chất lượng, kiện tụng nhiều năm. 

So sánh đơn giản: bỏ ra một khoản phí rất nhỏ cho hợp đồng thi công xây dựng chuẩn luôn thấp hơn rất nhiều so với chi phí tranh chấp, bồi thường và đình trệ công trình.

Rủi ro thường gặp khi ký Hợp đồng thi công xây dựng

Rủi ro đối với Chủ đầu tư

• Khối lượng phát sinh không kiểm soát, bị đội chi phí.

• Thi công không đúng bản vẽ, tiêu chuẩn nhưng khó xử lý.

• Chậm tiến độ ảnh hưởng kế hoạch khai thác công trình.

• Tranh chấp nghiệm thu, không đủ căn cứ thanh toán.

Rủi ro đối với Nhà thầu thi công

• Thanh toán chậm, giữ lại tiền không rõ căn cứ.

• Bị yêu cầu thi công ngoài phạm vi hợp đồng.

• Tranh chấp đơn giá – điều chỉnh giá – phát sinh.

• Rủi ro khi mặt bằng, hồ sơ thiết kế không đúng cam kết.

Giá trị pháp lý và độ tin cậy của mẫu hợp đồng tại Mauhopdong.vn

Mẫu Hợp đồng thi công xây dựng tại Mauhopdong.vn:

• Do luật sư xây dựng – dự án – hợp đồng soạn thảo.

• Bám sát Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự, nghị định – thông tư liên quan.

• Quy định rõ khối lượng, đơn giá, phát sinh, nghiệm thu – quyết toán.

• Phù hợp cho nhà ở, nhà xưởng, công trình dân dụng – công nghiệp.

Bản hợp đồng thi công xây dựng tham khảo ngắn gọn - tải miễn phí tại đây

Dưới đây là mẫu Hợp đồng thi công xây dựng công trình (Construction Contract) chuẩn pháp lý, áp dụng phổ biến cho các dự án xây dựng nhà ở dân dụng, biệt thự, nhà phố hoặc công trình công nghiệp/văn phòng.

Mẫu hợp đồng này tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng 2014 (Sửa đổi, bổ sung 2020) và các Nghị định hướng dẫn về hợp đồng xây dựng, bao gồm đầy đủ các điều khoản quan trọng về phạm vi công việc, đơn giá & hình thức hợp đồng, tiến độ thi công, nghiệm thu & bảo hành, an toàn lao động.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

(Số: ……/2026/HĐTC-XD)

Hôm nay, ngày 12 tháng 08 năm 2026, tại đại điểm xây dựng công trình, chúng tôi gồm có:

BÊN GIAO THẦU / CHỦ ĐẦU TƯ (BÊN A)

• Tên Doanh nghiệp / Cá nhân: CÔNG TY TNHH DEMO ENTERPRISE A (Hoặc Ông/Bà)

• Mã số thuế / Số CCCD: 0109xxxxxx / 030089xxxxxx

• Địa chỉ trụ sở / Thường trú: Đường Nguyễn Chánh, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

• Người đại diện theo pháp luật: Ông/Bà Nguyễn Văn A - Chức vụ: Giám đốc / Chủ đầu tư

• Điện thoại: 0912.xxx.xxx - Email: contact@demoenterprise.vn

BÊN NHẬN THẦU / ĐƠN VỊ THI CÔNG (BÊN B)

• Tên Doanh nghiệp: CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG VÀ THI CÔNG B

• Mã số thuế: 0108xxxxxx

• Địa chỉ trụ sở: Đường Duy Tân, Phường Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

• Người đại diện theo pháp luật: Ông/Bà Trần Văn B - Chức vụ: Giám đốc

• Tài khoản ngân hàng: STK: 1903xxxxxxxxx - Ngân hàng Techcombank - Chi nhánh Hà Nội

• Điện thoại / Hotline chỉ huy trưởng: 0988.xxx.xxx - Email: contact@construction-b.vn

Hai bên cùng thống nhất ký kết Hợp đồng thi công xây dựng với các điều khoản chi tiết sau đây:

ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG HỢP ĐỒNG VÀ PHẠM VI CÔNG VIỆC

1. Đối tượng hợp đồng: Bên A giao và Bên B đồng ý nhận thi công xây dựng công trình tại địa chỉ: Số ……, Đường ……………………, Phường/Xã ……………………, Quận/Huyện ……………………, TP. Hà Nội.

2. Quy mô công trình: Nhà ở dân dụng / Văn phòng / Biệt thự, quy mô …… tầng, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng …… m².

3. Phạm vi công việc: Thi công trọn gói / Thi công phần thô và nhân công hoàn thiện (theo đúng Bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công đã được Bên A phê duyệt):

   • Phần thô: Đào móng, đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn, xây tường gạch, cán nền, lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường.

   • Phần hoàn thiện: Ốp lát gạch, trát tường, sơn bả, lắp đặt thiết bị điện, nước, vệ sinh, cửa và các công tác hoàn thiện khác theo thỏa thuận.

ĐIỀU 2: GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG VÀ HÌNH THỨC GIÁ HỢP ĐỒNG

1. Hình thức hợp đồng: Hợp đồng theo đơn giá cố định / Trọn gói / Theo diện tích sàn xây dựng ($m^2$).

2. Giá trị Hợp đồng tạm tính: ……0.000.000 VNĐ (Bằng chữ: …………………………………… đồng Việt Nam).

   • Đơn giá thi công phần thô: …… VNĐ/$m^2$.

   • Đơn giá thi công hoàn thiện: …… VNĐ/$m^2$.

3. Nguyên tắc điều chỉnh giá:

   • Giá trị hợp đồng chỉ điều chỉnh khi Bên A có yêu cầu thay đổi, bổ sung khối lượng công việc ngoài bản vẽ thiết kế ban đầu bằng văn bản.

   • Khối lượng phát sinh (nếu có) sẽ được hai bên nghiệm thu thực tế và áp dụng đơn giá thỏa thuận tại Phụ lục hợp đồng.

ĐIỀU 3: TẠM ỨNG VÀ TIẾN ĐỘ THANH TOÁN

Thanh toán được chia làm các đợt theo tiến độ thi công thực tế như sau:

• Đợt 1 (Tạm ứng cọc): Bên A tạm ứng ……% giá trị hợp đồng ngay sau khi ký Hợp đồng và Bên B tập kết vật tư, máy móc đến công trường.

• Đợt 2 (Thi công xong phần móng): Thanh toán ……% giá trị hợp đồng sau khi nghiệm thu hoàn thành phần móng và đà kiềng.

• Đợt 3 (Thi công xong phần khung sàn các tầng): Thanh toán ……% chia theo từng tầng sàn bê tông cốt thép.

• Đợt 4 (Thi công xong phần xây tô & cất mái): Thanh toán ……% sau khi nghiệm thu phần thô toàn bộ công trình.

• Đợt 5 (Hoàn thiện công trình): Thanh toán ……% sau khi hoàn thành ốp lát, sơn bả, lắp đặt thiết bị.

• Đợt 6 (Quyết toán & Bàn giao): Thanh toán đến 95% - 97% tổng giá trị quyết toán công trình sau khi ký Biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng.

• Giữ lại bảo hành: Bên A giữ lại 3% - 5% giá trị hợp đồng để bảo hành công trình (hoặc Bên B nộp Thư bảo lãnh bảo hành của Ngân hàng).

ĐIỀU 4: TIẾN ĐỘ VÀ THỜI GIAN THI CÔNG

1. Tổng thời gian thi công: …… ngày (bao gồm cả ngày nghỉ, ngày lễ), tính từ ngày bàn giao mặt bằng thi công.

2. Thời gian bắt đầu: Ngày …/…/2026.

3. Thời gian hoàn thành dự kiến: Ngày …/…/2026.

4. Gia hạn thời gian thi công: Tiến độ thi công sẽ được gia hạn tương ứng trong các trường hợp:

   • Do sự kiện bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai, mưa bão kéo dài không thể thi công).

   • Do Bên A chậm bàn giao mặt bằng hoặc chậm thanh toán theo tiến độ thỏa thuận.

   • Do thay đổi thiết kế làm phát sinh khối lượng công việc lớn theo yêu cầu của Bên A.

ĐIỀU 5: QUY TRÌNH NGHIỆM THU VÀ BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH

1. Nghiệm thu công việc:

   • Mỗi công đoạn ẩn giấu (như nghiệm thu thép móng, thép dầm sàn, đường điện nước âm tường...) Bên B phải thông báo cho Bên A/KTS giám sát trước 24 giờ để tiến hành nghiệm thu. Chỉ được chuyển bước thi công sau khi Bên A đã ký nghiệm thu.

2. Nghiệm thu bàn giao công trình: Sau khi hoàn thành toàn bộ công trình, hai bên tiến hành đo đạc khối lượng thực tế, lập Biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng.

3. Bảo hành công trình:

   • Thời hạn bảo hành: 12 - 24 tháng đối với phần kết cáo bê tông cốt thép và 06 - 12 tháng đối với phần hoàn thiện, chống thấm, thiết bị.

   • Trong thời hạn bảo hành, khi nhận được thông báo sự cố từ Bên A, trong vòng 24 - 48 giờ Bên B phải cử cán bộ kỹ thuật xuống kiểm tra và tiến hành khắc phục sửa chữa miễn phí (nếu lỗi do thi công).

ĐIỀU 6: AN TOÀN LAO ĐỘNG, VỆ SINH MÔĨ TRƯỜNG VÀ PCCC

1. Bên B có trách nhiệm trang bị đầy đủ Bảo hộ lao động (mũ, dây an toàn, giàn giáo tiêu chuẩn) cho công nhân trên công trường.

2. Bên B chịu hoàn toàn trách nhiệm pháp lý và chi phí phát sinh nếu xảy ra tai nạn lao động hoặc sự cố mất an toàn lao động trong quá trình thi công.

3. Bên B phải thực hiện các biện pháp che chắn, không để bụi bẩn, đất đá làm ảnh hưởng đến các hộ gia đình xung quanh, đảm bảo vệ sinh môi trường và an toàn PCCC tại khu vực thi công.

ĐIỀU 7: THƯỞNG, PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG

1. Chậm tiến độ thi công: Nếu Bên B chậm tiến độ bàn giao do lỗi chủ quan, Bên B chịu phạt 0,1% - 0,5% giá trị hợp đồng cho mỗi ngày trễ hạn (tổng tiền phạt không vượt quá 12% giá trị hợp đồng).

2. Chậm thanh toán: Nếu Bên A chậm thanh toán so với tiến độ, Bên A phải chịu lãi suất phạt tính theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định trên số tiền chậm trả.

3. Thi công sai thiết kế/chất lượng kém: Bên B phải đập bỏ và làm lại đúng tiêu chuẩn kỹ thuật bằng chi phí của Bên B.

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên ký kết và tạm ứng đợt 1.

2. Hợp đồng hết hiệu lực khi hai bên hoàn tất nghĩa vụ quyết toán tài chính và hết thời hạn bảo hành công trình.

3. Hợp đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị pháp lý như nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 01 bản.

LƯU Ý PHÁP LÝ & KỸ THUẬT QUAN TRỌNG KHI KÝ HỢP ĐỒNG THI CÔNG XÂY DỰNG

1. Bảng Phụ lục Vật tư Chi tiết (Material List Annex): Bắt buộc phải đính kèm Phụ lục hợp đồng quy định rõ chủng loại, thương hiệu, mã số vật tư (ví dụ: Thép Hòa Phát/Việt Nhật, Xi măng Hà Tiên/Hoàng Thạch, Dây điện Cadi-sun, Ống nước Tiền Phong, Sơn Dulux/Jotun...). Điều này tránh việc thầu "bớt xén" hoặc thay thế vật tư giá rẻ.

2. Biện pháp Thi công & Che chắn công trình lân cận: Trước khi đào móng/ép cọc, cần thực hiện Biên bản khảo sát hiện trạng các nhà lân cận (quay phim, chụp ảnh các vết nứt cũ nếu có) để làm cơ sở pháp lý giải quyết tranh chấp nếu xảy ra hiện tượng lún, nứt nhà lân cận do quá trình thi công gây ra.

3. Quy định Rõ Mức Thưởng / Phạt Tiến độ: Nên đính kèm Bảng tiến độ thi công dạng biểu đồ Gantt chi tiết từng mốc (Đào móng: X ngày, Đổ sàn T1: Y ngày...). Việc quy định phạt chậm tiến độ theo ngày giúp đơn vị thi công tập trung nhân lực và vật tư đúng cam kết.

4. Trách nhiệm Đăng ký Tạm trú cho Công nhân: Bên B có nghĩa vụ đăng ký tạm trú cho toàn bộ công nhân ăn ở lại công trường với Công an địa phương và chịu trách nhiệm giữ gìn an ninh trật tự tại khu vực thi công.

Để tránh mất thời gian và công sức soạn cũng như căn chỉnh hợp đồng; hãy tải ngay bản mẫu chuẩn được Luật sư biên soạn kỹ lưỡng của chúng tôi nhé!

So sánh hợp đồng thi công xây dựng trên mạng/miễn phí hoặc AI tạo và hợp đồng tại Mauhopdong.vn

Kết luận ngắn gọn:

Thi công xây dựng là lĩnh vực giá trị lớn – rủi ro cao. Hợp đồng miễn phí hoặc AI tạo không đủ điều kiện sử dụng. Chi phí nhỏ để dùng hợp đồng chuẩn tại Mauhopdong.vn luôn thấp hơn rất nhiều so với chi phí tranh chấp, đội vốn và đình trệ công trình.

Các loại giấy tờ – biểu mẫu văn bản khác đi kèm và thủ tục cần thực hiện

Biểu mẫu đi kèm

• Hồ sơ thiết kế – bản vẽ thi công

• Dự toán – bảng khối lượng – đơn giá

• Biên bản nghiệm thu từng giai đoạn

• Nhật ký thi công

• Bảo lãnh thực hiện hợp đồng – bảo lãnh bảo hành

Thủ tục cần thực hiện

• Ký hợp đồng thi công xây dựng

• Bàn giao mặt bằng – hồ sơ kỹ thuật

• Thi công – nghiệm thu – bàn giao

• Thanh toán – quyết toán – bảo hành

1 số hợp đồng liên quan người dùng thường tìm

• Hợp đồng EPC /  Hợp đồng EPCM

• Hợp đồng EC (Engineering – Construction)

• Hợp đồng tư vấn giám sát thi công

Hướng dẫn tải và sử dụng Hợp đồng thi công xây dựng

Bước 1: Bấm tải / download tại trang Hợp đồng thi công xây dựng.

Bước 2: Thanh toán theo hướng dẫn (giữ nguyên nội dung để hệ thống xác thực tự động).

Bước 3: Sau 3–5 giây, tải file Word, PDF và file hướng dẫn điền chi tiết Hợp đồng thi công xây dựng.

Bước 4: Điền phạm vi thi công, khối lượng, đơn giá, tiến độ, thanh toán và tiến hành ký kết.

Kết luận từ luật sư soạn thảo hợp đồng

Trong Hợp đồng thi công xây dựng, rủi ro lớn nhất không nằm ở việc thi công mà nằm ở hợp đồng thiếu chặt chẽ về khối lượng – phát sinh – thanh toán. 

Mẫu hợp đồng tại Mauhopdong.vn được soạn thảo kỹ lưỡng, giúp kiểm soát chi phí, tiến độ và chất lượng, bảo vệ quyền lợi cho cả chủ đầu tư và nhà thầu. 

Đây là khoản đầu tư chi phí rất nhỏ nhưng giá trị bảo vệ cực lớn, và bắt buộc phải làm đúng ngay từ đầu.