Hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở

Trong giai đoạn 2022–2025, nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam tiếp tục tăng, đặc biệt ở khu vực đô thị và vùng ven. Thay vì thuê nhà thầu trọn gói, nhiều gia đình lựa chọn hình thức giao khoán nhân công (khoán phần nhân công, chủ nhà tự lo vật tư) để tối ưu chi phí và kiểm soát chất lượng công trình.

Dự báo giai đoạn 2026–2030, khi chi phí xây dựng ngày càng biến động, hình thức giao khoán nhân công sẽ tiếp tục phổ biến. Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp về tiến độ, chất lượng và chi phí, việc sử dụng hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở là điều cần thiết.

>>> Tại Mẫu hợp đồng – Mauhopdong.vn, bạn có thể download file Word – PDF hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở được luật sư soạn thảo, có thể sử dụng ngay cho chủ nhà và đội thi công.

1. Tầm quan trọng của hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở

Hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở là văn bản pháp lý ghi nhận thỏa thuận giữa chủ nhà và đội thi công, trong đó bên nhận khoán chỉ thực hiện phần nhân công, còn vật tư do bên giao khoán cung cấp.

Một hợp đồng chuẩn sẽ giúp:

• Xác định rõ phạm vi công việc (xây thô, hoàn thiện, từng hạng mục)
• Quy định đơn giá nhân công hoặc khoán trọn gói
• Cam kết tiến độ thi công
• Quy định tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng công trình
• Làm rõ trách nhiệm khi xảy ra sai sót hoặc chậm tiến độ

Theo Luật sư Đặng Quý Tiên: “Trong xây dựng nhà ở, hợp đồng giao khoán nhân công càng chi tiết thì càng hạn chế được tranh chấp về chất lượng và chi phí.”

>>> Ngoài về xây dựng, chúng tôi có mẫu chung Mẫu hợp đồng giao khoán nhân công về để bạn có thể sử dụng cho trường hợp khác. Tham khảo ngay nhé!

2. Những rủi ro khi không sử dụng hợp đồng chuẩn

Việc xây nhà theo hình thức giao khoán nhưng không có hợp đồng rõ ràng có thể gây nhiều rủi ro.

2.1 Không rõ phạm vi công việc

Nếu không quy định cụ thể:

• Hạng mục thi công
• Khối lượng công việc

→ Dễ phát sinh tranh chấp về việc “làm thêm” hoặc “không thuộc trách nhiệm”.

2.2 Không kiểm soát tiến độ và chi phí

Trong thực tế có thể xảy ra:

• Thi công chậm tiến độ
• Phát sinh chi phí ngoài thỏa thuận
• Không rõ trách nhiệm khi công trình lỗi kỹ thuật

→ Ảnh hưởng đến kế hoạch hoàn thiện và chi phí xây dựng.

Bản tham khảo ngắn gọn của hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở - tải miễn phí

Dưới đây là mẫu Hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở (Residential Construction Labor Agreement) chuẩn pháp lý theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Xây dựng và các quy định hiện hành về an toàn lao động, thuế.

Mẫu hợp đồng này áp dụng cho trường hợp Chủ nhà / Chủ đầu tư hoặc Nhà thầu chính giao khoán trọn gói phần nhân công thi công (xây thô, trát, ốp lát, đổ bê tông, hoàn thiện, lắp đặt điện nước...) cho Đội trưởng / Tổ trưởng đại diện cho một nhóm công nhân xây dựng nhà ở dân dụng (nhà phố, biệt thự, cấp 4).

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG GIAO KHOÁN NHÂN CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở

(Số: ……/2026/HĐGK-NCNO)

Hôm nay, ngày 13 tháng 08 năm 2026, tại địa điểm xây dựng công trình, chúng tôi gồm có:

BÊN GIAO KHOÁN (BÊN A - CHỦ NHÀ / CHỦ ĐẦU TƯ)

• Họ và tên / Doanh nghiệp: Ông/Bà Nguyễn Văn A (Hoặc CÔNG TY TNHH DEMO)

• Số CCCD / Mã số thuế: 030089xxxxxx / 0109xxxxxx

• Địa chỉ thường trú / Trụ sở: Đường Nguyễn Chánh, Phường Yên Hòa, Quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

• Điện thoại: 0912.xxx.xxx - Email: nguyenvana@email.com

BÊN NHẬN KHOÁN (BÊN B - ĐỘI TRƯỞNG / TỔ TRƯỞNG THI CÔNG)

• Họ và tên Trưởng đội: Ông/Bà Trần Văn B

• Số CCCD: 030088xxxxxx do Cục CSQLHC về TTXH cấp ngày …/…/……

• Địa chỉ thường trú: Quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội

• Điện thoại: 0988.xxx.xxx

• Đại diện cho Đội nhân công thi công gồm: …… công nhân (Theo Danh sách trích ngang đính kèm Phụ lục 01).

Hai bên cùng thống nhất ký kết Hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở với các điều khoản chi tiết sau đây:

ĐIỀU 1: ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ QUY MÔ CÔNG VIỆC GIAO KHOÁN

1. Địa điểm xây dựng: Lô đất/Số nhà ……, Đường ……………………, Phường/Xã ……………………, Quận/Huyện ……………………, TP. Hà Nội.

2. Quy mô nhà ở: Quy mô …… tầng, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng …… m² (tính theo diện tích thực tế đo đạc).

3. Nội dung công việc giao khoán nhân công: Bên A giao khoán và Bên B nhận khoán trọn gói toàn bộ nhân công thi công nhà ở theo bản vẽ thiết kế đã duyệt, bao gồm:

   • Phần thô: Đào móng, gia công & lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn các tầng; xây tường gạch, trát (tô) tường trong và tường ngoài, cán nền.

   • Phần hoàn thiện: Ốp lát gạch nền/tường, sơn bả, chống thấm nhà vệ sinh/sân thượng/ban công, lắp đặt thiết bị điện, nước, vệ sinh âm tường và nổi.

ĐIỀU 2: ĐƠN GIÁ KHOÁN VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN

1. Hình thức đơn giá: Đơn giá khoán cố định theo m² sàn xây dựng hoàn thiện nhân công.

   • Đơn giá nhân công trọn gói: …………000 VNĐ / m² sàn.

2. Tổng giá trị hợp đồng (tạm tính): ……0.000.000 VNĐ (Bằng chữ: …………………………………… đồng Việt Nam).

   • Giá trị quyết toán thực tế dựa trên Biên bản đo đạc nghiệm thu diện tích sàn xây dựng thực tế nhân với đơn giá đã thỏa thuận.

3. Tiến độ thanh toán:

   • Đợt 1 (Tạm ứng móng): Tạm ứng 10% giá trị hợp đồng sau khi Bên B tập kết đủ nhân công, máy móc nhỏ và hoàn thành xong phần bê tông móng.

   • Đợt 2 (Thi công sàn các tầng): Thanh toán ……% theo từng nấc hoàn thành cất sàn bê tông cốt thép các tầng (mỗi tầng thanh toán tương ứng theo tiến độ).

   • Đợt 3 (Xây tô & Hoàn thiện): Thanh toán ……% sau khi hoàn thành toàn bộ công tác xây tường, trát tường và ốp lát.

   • Đợt 4 (Bàn giao & Quyết toán): Thanh toán đến 95% tổng giá trị sau khi dọn dẹp vệ sinh công nghiệp và bàn giao nhà ở đưa vào sử dụng.

   • Giữ lại bảo hành: Bên A giữ lại 5% tổng giá trị hợp đồng để bảo hành chất lượng thi công nhân công trong thời hạn quy định.

ĐIỀU 3: THỜI HẠN VÀ TIẾN ĐỘ THI CÔNG

1. Thời gian thi công: Bắt đầu từ ngày 13/08/2026 đến ngày …/…/2026 (Tổng thời gian: …… ngày).

2. Mốc tiến độ trọng điểm:

   • Hoàn thành phần móng: Trước ngày …/…/2026.

   • Hoàn thành cất mái / Khung bê tông: Trước ngày …/…/2026.

   • Bàn giao nhà ở hoàn thiện: Trước ngày …/…/2026.

3. Trường hợp thời tiết mưa bão kéo dài, sự kiện bất khả kháng hoặc Bên A chậm bàn giao vật tư, tiến độ thi công sẽ được gia hạn tương ứng.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM VẬT TƯ VÀ CÔNG CỤ THI CÔNG

1. Trách nhiệm của Bên A (Chủ nhà):

   • Cung cấp đầy đủ, kịp thời toàn bộ vật tư xây dựng chính và hoàn thiện (Sắt, thép, cát, đá, xi măng, gạch xây, gạch ốp lát, sơn, dây điện, ống nước, thiết bị vệ sinh...).

   • Cung cấp nguồn điện, nước sinh hoạt và sản xuất tại công trình.

2. Trách nhiệm của Bên B (Đội thi công):

   • Tự trang bị máy móc, công cụ dụng cụ cầm tay phục vụ thi công (Máy cắt, máy mài, máy trộn nhỏ, bay, thước, dây dọi, giàn giáo, cốp pha, xẻng, búa, đồ bảo hộ...).

   • Thi công tiết kiệm vật tư cho Bên A, không được làm lãng phí hoặc hư hỏng vật liệu.

ĐIỀU 5: AN TOÀN LAO ĐỘNG, PCCC VÀ QUẢN LÝ CÔNG NHÂN

1. An toàn lao động:

   • Bên B có trách nhiệm quản lý công nhân tuân thủ nghiêm ngặt các quy định an toàn lao động (đeo dây an toàn khi làm việc trên cao, đội mũ bảo hộ).

   • Bên B chịu hoàn toàn trách nhiệm pháp lý và mọi chi phí xử lý nếu để xảy ra sự cố, tai nạn lao động đối với nhân sự thuộc đội của Bên B trong suốt quá trình thi công.

2. Quản lý an ninh & Tạm trú:

   • Bên B nộp Danh sách trích ngang kèm CCCD photo của toàn bộ công nhân cho Bên A để làm thủ tục đăng ký tạm trú với Công an địa phương.

   • Công nhân Bên B phải giữ gìn an ninh trật tự, không uống rượu bia, đánh bạc hay gây gổ tại công trình và khu dân cư xung quanh.

ĐIỀU 6: NGHIỆM THU VÀ BẢO HÀNH THI CÔNG

1. Nghiệm thu công việc:

   • Các hạng mục khuất (như sắt thép móng, dầm, sàn, đường điện nước âm) phải được Bên A/Giám sát nghiệm thu đồng ý trước khi Bên B chuyển sang công đoạn tiếp theo (như đổ bê tông, tô trát).

2. Bảo hành công trình:

   • Thời hạn bảo hành nhân công: 12 tháng kể từ ngày bàn giao nhà ở.

   • Trong thời gian bảo hành, nếu xuất hiện các lỗi do kỹ thuật thi công của Bên B (như nứt tường, bong tróc gạch, thấm rỉ đường ống do đấu nối lỗi...), Bên B phải cử người đến khắc phục sửa chữa miễn phí trong vòng 48 giờ kể từ khi nhận thông báo.

ĐIỀU 7: THƯỞNG, PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG

1. Phạt chậm tiến độ: Nếu Bên B chậm bàn giao do lỗi chủ quan, Bên B chịu phạt 0,5% giá trị hợp đồng cho mỗi ngày chậm trễ.

2. Thi công sai kỹ thuật / Hỏng vật tư: Nếu Bên B thi công không đúng bản vẽ, sai chất lượng làm hư hỏng vật tư của Bên A, Bên B phải tự bỏ công đập phá làm lại và bồi thường tiền vật tư hỏng.

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên ký kết và Bên B bắt đầu nhận mặt bằng thi công.

2. Mọi sửa đổi, bổ sung phải được hai bên lập thành Văn bản/Phụ lục hợp đồng.

3. Hợp đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị pháp lý như nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 01 bản.

LƯU Ý PHÁP LÝ QUAN TRỌNG KHI KÝ HỢP ĐỒNG NHÂN CÔNG NHÀ Ở

1. Cách tính Diện tích Sàn Xây dựng ($m^2$): Hợp đồng nên ghi rõ quy tắc tính m² thi công để tránh tranh chấp khi quyết toán (Ví dụ: Sàn mái bằng tính 50% - 100%, Móng cọc/móng băng tính 30% - 50%, Ban công tính 100%...).

2. Cam kết An toàn Lao động: Việc làm việc trên cao (giàn giáo, tô trát mặt ngoài) tiềm ẩn rủi ro lớn. Chủ nhà bắt buộc phải ghi rõ điều khoản Đội trưởng Bên B tự chịu trách nhiệm hoàn toàn về an toàn lao động và sự cố tai nạn của công nhân.

3. Đăng ký Tạm trú cho Công nhân: Đội thi công thường ăn ở lại công trình, Chủ nhà cần yêu cầu Đội trưởng nộp ngay bản sao CCCD để khai báo tạm trú với Công an phường/xã, tránh bị phạt hành chính về quản lý cư trú.

4. Khấu trừ Thuế TNCN (Đối với Công ty/Nhà thầu giao khoán lại): Nếu Bên A là doanh nghiệp xây dựng giao khoán lại cho đội công nhân, cần trích 10% Thuế TNCN tại nguồn đối với các khoản chi trả từ 2.000.000 VNĐ/lần trở lên theo quy định thuế hiện hành.

>>> Tải và sử dụng ngay Mẫu hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng do Luật sư biên soạn chi tiết nhé!

3. So sánh mẫu hợp đồng miễn phí và mẫu tại Mauhopdong.vn

Việc sử dụng mẫu hợp đồng chuẩn giúp chủ nhà kiểm soát tốt quá trình thi công và hạn chế rủi ro phát sinh.

>>> Cần Mẫu hợp đồng giao khoán chuẩn, click tải ngay nhé!

4. Vì sao nên tải mẫu hợp đồng tại Mẫu hợp đồng – Mauhopdong.vn

Các mẫu hợp đồng tại Mauhopdong.vn được xây dựng dựa trên thực tiễn thi công nhà ở và quy định pháp luật hiện hành.

Khi tải mẫu hợp đồng, bạn sẽ nhận được:

• File Word dễ chỉnh sửa
• File PDF chuẩn để ký kết
• File hướng dẫn điền hợp đồng chi tiết
• Điều khoản pháp lý đầy đủ
• Áp dụng cho nhiều loại công trình nhà ở

Mẫu hợp đồng phù hợp cho:

• Chủ nhà xây dựng nhà ở riêng lẻ
• Đội thợ xây dựng
• Nhà thầu nhỏ lẻ
• Công trình dân dụng

5. Giấy tờ cần chuẩn bị khi ký hợp đồng

5.1 Chủ nhà

• Bản vẽ thiết kế
• Kế hoạch thi công
• Danh mục vật tư

5.2 Đội thi công

• Thông tin nhân sự
• Kinh nghiệm thi công
• Báo giá nhân công

Ngoài ra, nên lập phụ lục hợp đồng để ghi nhận:

• Khối lượng công việc chi tiết
• Tiến độ từng giai đoạn
• Đơn giá từng hạng mục

6. Ba hợp đồng liên quan thường được mọi người tìm kiếm

Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, ngoài hợp đồng giao khoán nhân công, người dùng thường tìm kiếm thêm các loại hợp đồng sau:

• Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở trọn gói
• Hợp đồng cung cấp vật liệu xây dựng
• Hợp đồng thiết kế kiến trúc nhà ở

Những hợp đồng này thường được sử dụng song song để hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý và kiểm soát toàn bộ quá trình xây dựng.

7. Hướng dẫn tải và sử dụng Mẫu hợp đồng

Bước 1: Bấm nút tải ngay tại trang hợp đồng.

Bước 2: Quét QR thanh toán hoặc nhập thông tin thanh toán vào ứng dụng ngân hàng
(Lưu ý: giữ nguyên nội dung để hệ thống xác thực tự động.)

Bước 3: Đợi 3–5 giây, hệ thống sẽ chuyển sang màn hình tải.

Bước 4: Tải xuống file Hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở, bao gồm:

• File Word
• File PDF
• File hướng dẫn điền hợp đồng

Bước 5: Điền thông tin vào hợp đồng theo file hướng dẫn hoặc gọi tổng đài 0977 523 155 để được luật sư tư vấn cho trường hợp đặc thù.

>>> Tại Mẫu hợp đồng – Mauhopdong.vn, bạn có thể download file Word – PDF hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở được luật sư soạn thảo, phù hợp cho chủ nhà và đội thi công.

Kết luận từ luật sư soạn thảo hợp đồng

Một mẫu hợp đồng giao khoán nhân công xây dựng nhà ở đầy đủ điều khoản sẽ giúp các bên kiểm soát tiến độ, chất lượng công trình và hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh.

Nếu bạn đang cần mẫu hợp đồng chuẩn, hãy sử dụng mẫu được luật sư soạn thảo tại Mẫu hợp đồng – Mauhopdong.vn để đảm bảo tính pháp lý và áp dụng ngay trong thực tế.

>>> Download ngay file Word – PDF hợp đồng chuẩn để sử dụng hôm nay.